瑞信(CS.US)危机紧急逆转投资者情绪 欧洲银行股在2023年不香了!将带来什么影响？？

回头审视一遍那些已经发生过的危机，你会发现，其产生的规律，大体是相同的危机就像多米诺，是链式反应，一炸炸一片好比小黄车出事的时候，你觉得摩拜也会出事；蛋壳暴雷的时候，你看着自如也挺像渣男内部融资是最后一道防线，如果连员工的钱都不能保证安全，他们还能融到钱就有鬼了。

对于房企这种大规模「玩钱」的企业来说，信用破产，约等于事实破产。

具体走向如何，暂时不便往深了讨论，还是让子弹再飞一会儿咱们先来看看「历史上的房产泡沫」都是咋回事，涨了知识之后，再去看眼下发生的事，就会清晰很多类似的话题，任泽平的团队在 2016 年写过，数据非常详实，就是太干太硬了，看着眼花。

我的强项就是把复杂的经济问题，用人话和大家聊，你可以在看过我这篇文章之后，再去啃任泽平的雄文，一定会更有收获（见：方正证券研报《房地产周期研究之八：全球历次房地产泡沫》）美国的经济学家卡门·莱因哈特与肯尼斯·罗格夫合作了一本书，叫《

这次不一样？800 年金融危机史》光看书名你就能知道，作者的主旨之一，是批评人们对于经济风险的过度乐观，总是一厢情愿地认为「这次不一样」，「我们不一样」……事实上，岁月变迁而人性永恒科技在变，生活方式在变，人的贪婪与恐惧却从未改变，所以金融危机总是如影随形周而复始，而且。

每次都有一样的地方其中最为显著的，就是「过度负债」，不论是 *** 、银行、企业还是个人的债务，都可能成为下一次危机的源头而房地产，又是典型的高杠杆部门，房子是理想的抵押物，围绕它，可以延申出庞大的债务链条，举个例子你就明白了：。

张三看中了一套房子，市价 1000w，但他毛钱没有，就问李四借，承诺按月还款，30 年内连本带息一共还 2000w，而且房本抵押给李四有房子做抵押，李四当然愿意借钱给张三，于是立下字据李四转手就把这字据作价 1100w 卖给了王五，王五也乐意呀，一来是有闲钱，二来是认可有张三的房子作抵押物。

李四一看，啥也没干，净赚 100w，这也太好赚了，这时候他会怎么想？第一，多找几个张三，把钱借给他们买房；第二，多筹几个 1000w，1 个 1000w 让他净赚 100w，2 个 1000w，不就能赚 200w？

第三，让钱快速地周转， 1000w1 个月内周转 1 次，赚 100w，周转 2 次，月收益不就是 200w？想想看，为啥房企总说利润率很低，但他们制造首富的能力却一点也没有打折了？因为高杠杆+高周转，才是他们发财的秘密。

结果就是越来越多的张三，买了越来越多的房子，欠了越来越多的债务一旦房价下降，或者张三收入下降无法按月还贷，那么这条债务链条上的被忽悠了的张三、借钱给李四的倒霉蛋、接盘的王五以及王五之后的蚂蚱，都会因此蒙受损失……。

债务危机是链式反应，一炸炸一片，所以历史上几次大的金融危机，都与房地产泡沫的破裂有关，所谓「十灾九房」，就是这个意思我们说历史上的房产泡沫，最值得讲的，有 5 次：ps：如果这次某大墙倒众人推，成为「雷曼时刻

」，那么未来的历史，就有 6 次可讲了1）1920-1926，美国佛罗里达房产泡沫2）1987-1992，日本房地产泡沫3）1988-1993，海南房产泡沫4）1997 年，亚洲金融风暴，香港房产泡沫5）2008 年，美国次贷危机

虽然时代不同，国别不同，但仔细看就会发现，泡沫危机发生的规律，大体相同，大家可以边读历史，边对比我们正在经历的事，再去思考未来会发生什么……有人可能要问，一般讲金融危机，都是从郁金香泡沫、南海泡沫说起，我这直接从一战后的美国佛罗里达开始讲，是什么道理？

不是说大城市的房价一直都很贵么？长安，唐朝时就「居大不易」，不是吗？一战前难道没有过房产泡沫？我们说，房地产要形成泡沫，离不开两个过程：工业化和金融化工业化要求人口聚集，于是就有了城市化城市化逐渐深入，居住用地才会变得稀缺，才有涨价的空间。

封建小农时代，稀缺的是农业用地，王朝末期，所谓的土地兼并，讲的也都是生产用地的兼并，而非居住用地但真正发挥威力让房地产牛得飞起的，是信贷马克思曾曰过，如果等攒够钱再修铁路，那地球上到现在也没有一条铁路这句话放在所有的基建领域都很合适，如果等攒够钱再修高楼大厦，那到现在也不会有高楼大厦……

信贷就是这么牛逼，它可以把人们未来几十年的收入，一股脑全提现出来，然后投入到基建中。基建的完善，又产生土地溢价，让房价上涨：

上涨的房价，又能创造出更大规模的信贷……如此，就形成了一个循环积累债务的强大螺旋：

大规模工业化、城市化、金融化，是一战后，汽车工业、电气工业进入爆发期才开始的，所以房地产泡沫是近现代才有的产物01历史上第一次著名的房地产泡沫发生于 1920 -1926 年的美国佛罗里达这次危机让大名鼎鼎的麦当劳教父。

雷·克洛克亏得底儿掉，也让《股票大作手》的作者——股神利弗莫尔损失惨重。

还得从第一次世界大战说起其实一战前，美国就已经是世界工厂了 1913 年，其工业产值占到了全世界的三分之一还多，并超过了其他工业强国——英、法、德、日的总和第一次世界大战又给它催化了一下，美国在前期获得了大量战争订单，后期则直接下场摘桃，大赚了一笔。

欧洲就惨淡多了，不仅工业被打成了废墟，人才和资本还大量地往美国跑……在人类历史中，战争肯定是不幸中的最不幸，但每次战争之后，经济都会迅速开启一段高增长这是因为战争既打烂了工业，出清了过剩产能，也打烂了旧体制，使社会获得重新分配，赋予了更强的流动性。

其次就是在战争中发展起来的军事科技投入到民用，充当了新的经济动能一战后的汽车时代；二战后的电子时代；冷战后的互联网时代都是这么来的第一次世界大战之后，大发战争财的美国，轰轰烈烈地搞起了汽车工业，形势不是小好，是大好。

当时的美国总统叫柯立芝，所以这段经济大爆发时期，被称为柯立芝繁荣经济好了，人们有钱了，家家户户都开上小汽车了，会怎样？会激生奢侈消费，利好旅游业！在美国待过的朋友都知道，新英格兰和五大湖那块，经济虽然不错，但是冬天冷得一逼。

而南边的佛罗里达，就跟中国的海南岛似的，温暖湿润，拥有漂亮的海滩，是冬季度假胜地。

眼光敏锐的投资客立马就嗅到了商机，开始到佛罗里达大举买地，尤其是迈阿密以北的棕榈滩，土豪云集美国 *** 又及时给这些土豪送来了温暖——不光各种减税，金融上也给予便利，连续颁布了《联邦储备法·修正案》及《麦克法登

法案》，鼓励银行发放房地产相关的贷款。于是佛罗里达的房价开始一路飙升，棕榈滩更是 2 年 5 倍。

眼见着炒房的都发财了，随后，羊群效应发作，一时间，无数投机客冲向佛罗里达，不出意外，其中混迹着大量的中介和骗子，比如查尔斯·庞兹不错，就是那个「庞氏骗局」的庞氏本庞这要是不出事，那世上就没有鬼了1926 年 9 月

，一场飓风袭击了佛罗里达，13000 座房屋被海啸摧毁，415 人丧生疯狂炒房人们突然就悟了——原来飓风、海啸，轻易就能将价值数十万美元的资产摧毁，屯那么多身外之物，又有何用？于是土豪们纷纷抛出手中的房产，房价急跌。

投机市场，通常为两种情绪所主导：贪婪 or 恐惧泡沫上半场，贪婪占主导，买盘多，卖盘少，大家想的都是「现在不买，以后就更买不起了」；泡沫走到后半场，恐惧占主导，卖盘多，买盘少，大家想的都是「跑得越晚，死得越惨」。

越跌就越没人买；越没人买，急于脱手的人，就越有降价动机……在恐慌情绪的主导下，迈阿密的房产交易量从 1925 年的 10.7 亿美元，急剧萎缩至 1926 年的 1.4 亿美元这里有一个略反常识的知识点：经常有网友认为。

「冻结交易，就可以维持房价横盘」，是不是这样呢？由于大家买房的资金= 首付+房贷，所以房子是天然的高杠杆资产而杠杆资金是有成本的，只有在房价涨幅超过杠杆成本时，你的房子才是资产，否则它就是负债当房价处于下跌预期当中，即使冻结交易，你该支付的杠杆成本还是得支付：。

房产泡沫的崩溃，都是从投机者的现金流崩溃开始的，交易量减少、流动性减少，意味着投机者变现的机会减少，那么他就只会崩溃得更快！比如某大，现金流危急，想打折卖房，不是被地方约谈，就是大家不再信他；想打折卖股，也没人敢要。

资产没法变现，现金流就会进一步收窄，市值快速跌到只剩零头的零头与之形成鲜明对比的是万达，但因为市场还有流动性，它得以变卖资产，一定程度上甩掉了债务包袱所以当市场整体预期向下的时候，限制交易，并不会有房价横盘的效果，只会让债务链条崩溃得更快。

PS：限制交易有没有好处呢？有，就是把炒房客捂在锅里，减少刚需族的损失崩溃到来的时候，最惨的还是高位接盘且加了高杠杆的人金融收缩，一定会冲击实体，导致收入下降，失业上升，很快就会有人房贷还不上，而且房子即使打折也卖不出去，就只能选择破产……。

在 1926 年的佛罗里达房产泡沫中，无数破产的炒房客或自杀或发疯，或沦为乞丐，前文提到麦当劳教父雷·克洛克和股神利弗莫尔，都在这场危机中亏得窜稀，可见泡沫之中，即使是巨佬，也躲不过收割房产泡沫引发的债务危机，经过银行，传递到实体领域，导致失业率攀升，民族民粹主义抬头，然后美国 zf 就开始搞。

关税战1927 年，美国开始对进口产品加征关税1929 年，各国对美国加征报复性关税，导致美国出口腰斩，进而引发股市崩盘，最终酿成 1929-1933 大萧条之后的事情，大家历史书上都学过……02前面不是说佛罗里达在美国的行情很像中国的海南么，巧了，海南历史上也发生过严重的房产泡沫。

李稻葵曾讲，改开 40 年，我国从未发生过金融危机这话其实不太对，实际上，1984 - 1998 年间，大事频发，很多人可能不知道，广西北海，曾经被称为「中国泡沫经济博物馆」而北海，也只是被海南的房产泡沫溅到了而已。

我国现在的房地产大亨中，一多半，都在海南淘过金，比如冯仑、潘石屹、王石等，这些获得时代财富密码的人，被称为「92 系」，指的是在 1992 年的炒房大潮中，掘到人生第一桶金的弄潮儿故事讲到这里，很多人都会有一个疑问，为什么是海南，而不是上海、北京，又或是开放最早的深圳？。

原因有很多，最主要的是两个：一是当时国际形势风云突变，苏联阵营全面败退，经济上普遍萧条，居民生活困苦不堪，居安思危，亟需探索出新的道路，当时的海南，工业底子薄，就跟白纸似的，很适合做新经济的实验场二是海南的行情和台湾很像，台岛面积 3.58 万平方公里，海岛 3.54 万，台湾原住民是高山族，海南是黎族……所以搞好海南，对于统一大业很有示范价值。

当时是说要用 20 年的时间，让海南赶上湾湾结果如何呢？去年，台岛全省的名义 GDP 折合人民币是 4.62 万亿海南只有 0.53 万亿再对比下常住人口和海南差不多的长沙市，（长沙为 1004 万，海南为 1008 万），GDP 为 1.2 万亿。

当年为了把海南建成最大的特区， *** 给了比深圳还「特」的政策，为什么没搞好？就坏在一个「炒」字上1988 年，海南脱离广东的行政序列，独立建省可搞建设需要钱，哪来呢？参考深圳经验，卖地，建开发区，承包商负责区内基建和招商， *** 负责整体基建……。

大 V 九边说 1994 年的分税制改革，是我国地产红利元年我觉得还要往前算，真正的元年应该是颁布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》的 1991 年因为这一年明确了房地产的市场化发展方向，自此之后，炒房大幕从海南拉开。

1991 年之前，海南房价一直是平平无奇，91 年之后，3 年 5 倍，并于 93 年达到高峰，为 7500 元/平，要知道上海在 13 年后的 2006 年才涨到这个水平这已经不叫夸张了，而是疯狂！当时的炒房场景有多疯狂呢？

小潘说他刚在 1 楼签了购房合同，刚走到 6 楼，加个价就卖掉了，不敢相信，怕是假的，合同都不敢签有个流浪汉，夜里睡在某售楼处门口，早上醒来发现自己莫名其妙成了排队买房的第一个人，当他准备提着几件破衣服离开时，从队伍后头跑出来几个人，提出要购买他的位置……。

最后流浪者拿着天上掉下来的 7 万块钱，高高兴兴地走了冯仑说他亲眼见到一个土豪，付给一个歌手 20 万的小费那可是 90 年代啊，普通人忙活一年，收入才几百块，敢这样花钱，一定是钱来得非常容易且多到烫手。

那钱都哪来的呢？按当时的说法，有两个「70%」：1）进入海南的资金，70% 投了房地产；2）投资房地产的资金中，有 70% 来自银行和信托在当时，能拿到银行贷款和土地批文的人，大多都是手眼通天的主，他们不光败钱离谱，炒起房来也很没谱。

那会儿有「蓝线图」和「红线图」的说法，蓝线图是还在规划中的，红线图是被有关部门批复的，也就是「计划开发」炒家们就盯着红线图炒，一张纸，就能倒手五六家冯伦在纪录片中回忆说，泡沫破裂之后，银行去回收抵押资产，问炒家地在哪，炒家说那块地得退潮了才能看到……。

房地产过热，问题越来越大：1) 吸引了大量资金, 迟滞了国家重点建设项目的投资; 2) 长期资金占用太多，短期债务风险暴露；3) 通货膨胀快速飙升，居民生产、生活成本上升；4）地方上多头批地, 竞相压价, 致使国有土地资产流失严重;

5）当时亟需赚取外汇，而房地产却在薅自己人羊毛，同时把风险甩给银行。明斯基时刻越来越近……