仲量联行：香港甲级写字楼市场2月重新录得正吸纳量什么情况？？

[概要] 2022上半年疫情多点发出，对经济运转和商务活动形成必定程度的扰动，然后影响各地办公楼商场体现不确定要素上升及增量需求回落使全体需求端显着承压，另一方面业主方活跃调整租借战略以应对应战，各地租金均有不同程度下滑。

近来，仲量联行发布了第二季度中国40城办公楼商场指数，相关数据闪现：2022上半年疫情多点发出，对经济运转和商务活动形成必定程度的扰动，然后影响各地办公楼商场体现不确定要素上升及增量需求回落使全体需求端显着承压，另一方面业主方活跃调整租借战略以应对应战，各地租金均有不同程度下滑。

2022年第二季度关键概括　　1. 相较于2020年，本轮疫情对办公楼商场的影响多为阶段性限制，但不确定性要素显着升高，使得企业租借决议计划推迟，扩张趋向慎重，商场活跃度降温，因而短期影响有所扩展全国大部分办公楼商场体现低迷，增量需求回落，而租金降幅走阔的城市大都还叠加了新增供给的当期压力；。

2. 一线城市体现略有分解，北京商场短期承压，但基本面未受实质冲击；疫情对全体商场影响显着，但上海经济基本面仍显耐性；广州商场连续低迷，去化压力较大，租金下探显着；深圳商场需求放缓，净吸纳量同比下降约20%；

　　3. 二线城市虽因疫情的边沿改变相同遭到影响，但结构性压力才是限制商场体现的首要要素。商场需求的结构性调整，以及增量需求的回落使得大都业主正在活跃调整租借战略以应对颇具应战的商场环境。

指数解读：全体排名及指数改变较小，单个城市供需问题有所扩展　　1. 排名前10的城市中，城市位次尚无改变，代表了头部城市开展相对老练的办公楼商场结构其间，上海和广州的指数改变较大，别离环比下降1.1%和1.4%。

4月至5月疫情迸发连累上海二季度的商场体现，广州则因为需求相对疲软加之空置面积走高，商场去化压力处于高位北京、深圳、成都、杭州、长沙的指数改变录得小幅正添加，标明其应对商场动摇的内生动力相对足够；　　2. 排名11-20的城市中，南宁的位次下降两位至第14位，前置开发带来的供需问题在疫情扰动及经济放缓影响下有所扩展，空置压力上升。

海口的位次下降一位至第20位，海口尽管获益于国企、私企总部等带来的安稳柱石需求，但因为近期较高的供给水平缓租借商场活跃度的下降，业主心态遭到影响，终究收敛于商场租金的继续走低厦门、西安、贵阳的指数改变录得小幅正添加，标明其甲级办公商场在不确定要素的搅扰下仍旧体现稳健；。

3. 排名21-40的城市中，尽管城市位次无改变，但大都城市因为本地疫情演绎带来的经济活跃度下降，租金遍及呈下降趋势宁波、沈阳、济南的指数改变录得小幅正添加，在商场活跃度和商业价值方面略好于其他城市。

首要城市群商场总结：大湾区、成渝需求回落、长江中游租金承压　　1. 在京津冀城市群中，北京办公楼租借活动受疫情直接影响，全市范围内九个子商场中有四个录得了租金负添加，张望心情渐浓；天津及石家庄增量需求走弱带来空置率小幅上升，科技企业的添加势头正在强化其城市的内生动力；

2. 在长三角城市群中，上海尽管在4、5月遭到疫情的较大冲击，但其经济基本面坚持耐性，商场具有快速复苏的根底和动力，商场目标并未呈现大幅动摇；除合肥以外，其他长三角的首要城市均录得租金负添加，全体区域的需求结构调整加重，机会与应战并存；

3. 在大湾区城市群中，广州因为某头部互联网企业搬入其自建总部，空置率骤升给业主带来必定去化压力；在深圳，跟着新项目入市和企业退租现象的添加，商场供需联系在某些子片区面对应战，加重了楼宇间的竞赛；　　4. 在成渝城市群中，受疫情冲击，成都商场净吸纳量较去年同期下滑51.9%，到达近十年除2020疫情年外的最低值。

空置攀升、需求放缓致全市租金继续下行；经济动摇相同引致重庆办公楼结构呈现调改浪潮，企业新租活跃度较往年同期显着下滑；　　5. 在长江中游城市群中，武汉录得本季度40城市中最大的租金降幅，其甲级办公商场租金环比下降4.2%，新增供给带来的降维竞赛以及企业退租带来的空置压力是影响其租金体现的首要要素。

2022年第二季度：“以价换量”作用全面闪现，业主活跃应对商场应战　　1. 租金方面，全国20个要点城市全部录得租金负添加其间，13个城市处于1%的正常动摇区间，其他7个城市的降幅在1%-5%之间各城市全体入驻相对安稳的情况下租金降幅较上季度显着扩展，“以价换量”作用全面闪现，后期租金上行空间解锁仍需更多驱动要素；。

2. 空置率方面，全国20个要点城市中有9个城市的甲级空置率水平高于30%，面对较大去化压力；8个城市处于20%-30%的可控区间，成都的空置率若除掉新增供给影响，原有甲级项目均匀空置率仍处19.8%；北京、上海、广州则维持在20%以内的健康水平，北京的空置率收至9.8%，为40城市中最低水平。

2022年到目前为止的商场环境仍具应战，跟着疫情管控放松、影响政策发力，各地经济主体有序康复，经济增速有望上升，下半年咱们等待头部城市办公楼商场需求的理性反弹但多要素叠加带来的不确定性使咱们对2022年全年的租金走势坚持张望，估计短期内不会呈现较大起伏的租金下滑和反弹。

来源：睿见调查小组