REITS基金认购后几天出结果 REITS基金认购规定 具体介绍内容

来源：21世纪经济报导　　招商蛇口工业园REIT(下称“博时蛇口产园REIT”)的一纸年报，拉开了公募REITs2022年报发表的帷幕　　作为正式试点以来的第一个完好财年，对于公募REITs而言，2022年注定是个不普通的年报季。

受疫情与经济下行影响，博时蛇口产园REIT在2022年的成绩中规中矩，在同类产品中仍相对占优对于工业园区在2022下半年因免租政策而遍及承压的职业现象与商场关心，基金则在年报中做出了专门回应　　不过此次年报中一个特别的细节在于，到2022年12月31日，博时蛇口产园REIT的总持有人户数为13.38万户，同比缩短超26%。

在新REITs仍然超募频出的一起，阅历溢价、回撤和“脱粉”，是否会成为“老一辈”们的必经之路？持有人丢失26%　　揭露信息显现，博时蛇口产园REIT持有的底层财物为，蛇口网谷工业园区内定位为工业研制办公的万海、万融两座大厦。

作为2021年6月的第一批公募REITs试点项目，2022年也是该基金正式试点发行以来的第一个完好财年　　年报显现，到2022年底，博时蛇口产园REIT的基金净财物达20.42亿元，净利润则为3880.1万元，与2021年6月7日(基金合同收效日)至2021年底的区间净利润比较，提高44.5%。

基金运营活动发生的现金流量净额达9383.79万元，比照2021年合同收效区间添加约33.92%　　然而在收益分配方面，这位“排头兵”上一年的体现却未能到达预期记者注意到，博时蛇口产园REIT在《招募阐明书》猜测的年化可供分配金额9267.2万元，陈述期完成可供分配金额为8661.17万元，完成率仅为93.46%。

博时基金对此给出的首要解释为“出租率下滑”具体来看，博时蛇口产园REIT根底设备项目2022年全年均匀出租率85%，同比下降2%，均匀月租金120.29元/平方米，每平米同比下降2元左右　　“受本年度宏观经济及疫情继续重复影响，出租率及回款率水平未达预期。

基金办理人将联合运营办理组织，加大招商及推行力度，活跃导入客户资源，赶快将出租率康复至2021年底的水平”博时基金在年报中称　　一个值得注意的现象是，比较征集期间28.29万户的有用大众出资者认购数量，在上市一年半的时刻里，博时蛇口产园REIT的个人出资者也正悄然离去。

到2022年12月31日，博时蛇口产园REIT的总持有人户数为13.38万户，而这一数字较2021年底的18.15万户，同比缩短约26%基金的持有人结构也因而进一步向组织出资者歪斜，组织比例占比从2021年底的82.78%会集至87.03%。

中小出资者连续“脱粉”，原因几许？　　华林证券资管部董事总经理贾志趣21世纪经济报导记者分析指出：“持有人户数削减，特别是自然人客户的丢失，首要仍是REITs在二级商场累积较高溢价后，呈现了较大起伏、较长时刻的回撤，买卖型自然人客户离场会比较坚决。

”但从中长期来看，贾志以为，大众出资者比例的下降并不会对REITs产品发生负面影响：“长周期里，出资品和出资人也是一个相互挑选的进程”　　据2022年报，博时蛇口产园REIT最新比例净值为2.27元而数据显现，该基金2022年内最高价一度冲上3.65元，溢价率达60.67%。

在2022年12月31日，该基金市值为2.98元，溢价率则为31.12%　　2022年年底，博时蛇口产园REIT收盘价为2.975元，较发行价涨幅为28.79%数据显现，该基金2022年全年未复权涨幅为7.4%，在工业园区类REITs中拔得头筹。

不过该收益的首要奉献为基金在2022上半年的体现，若将计算区间缩小至三四季度，博时蛇口产园REIT的区间收益则下跌了3.4%结合基金半年报中83.43%的组织比例占比来看，个人出资者的丢失也首要发生在2022下半年之中。

多位业内人士以为，在供应联系失衡的状况下，虽然上市后存在必定回撤，二级商场的超量溢价当时仍是公募REITs上市后的遍及现象跟着REITs发行常态化，相关产品估值有望渐进回归至合理区间回应免租政策影响。

受散点疫情频发叠加经济下行压力以及免租政策等要素的影响，自四季报发表以来，工业园区的运营状况继续受到冲击，并与收费公路一起，被遍及以为是2022年承压较大的REITs底层财物品类　　而在本期年报中，记者注意到，博时蛇口产园REIT也特别回应了这一关心，就免租事宜及项目本钱端状况做出了针对性阐明。

年报显现，2022年博时蛇口产园REIT项目公司完成经营收入1.1亿元，预算完成率76%博时基金指出，首要原因有两方面：一是大部分租户免租协议在本期签署，减免租金收入为 2039.43 万元，除掉免租影响后，全年累计收入预算完成率可到达 90%；二是受本年宏观经济低迷及疫情重复的继续影响，部分租户呈现到期不续约或提早退租等状况，出租率呈现了小幅震动，租金收入较2021年同期下降。

据了解，为缓释新冠疫情下国家抒困免租政策对根底设备财物的影响，项目公司对契合条件的服务业小微企业及个体工商户租户减免3个月租金，陈述期内累计减免租金 2039.43 万元　　不过博时基金指出，该减免额未超出基金在2022年7月公告的估计减免额2085.01万元，且基金现已经过减免办理费 1122.84 万元的方法，在当期全额化解了免租事项对可供分配金额的影响。

此外基金项目本钱整体操控杰出，陈述期内实际本钱开销1343.32万元，预算完成率为59%，除掉办理费减免影响后，本钱预算完成率为90%　　“当时根底设备财物的招商状况有所回暖，运营办理团队仍在活跃采纳相应措施加快推动储藏客户签约并添加客户储藏。

”博时基金在年报中指出　　记者了解到，当时博时蛇口产园REIT租户结构与蛇口网谷工业园的中心工业集群定位非常匹配在万融大厦、万海大厦掩盖的租户职业中，新一代信息技术、物联网、电子商务和文明构思租借面积别离算计占比77%和66%，且租户共199家，不存在单一客户租金占比较高的状况。

展望职业未来开展趋势，博时基金指出，当时以人工智能、量子信息、移动通讯、生命科学等为代表的新一轮科技革新正加快推动，而工业园区的开展则首要具有五大特色：工业迭代加快、政策力度加大、招商手法立异、运营提高加快及商场增量较大。

其间，博时基金特别指出，跟着我国工业园区同质化竞赛日趋激烈，以“让利”为中心的传统招商引资战略招引出资的效能日渐式微，2023 年越来越多的园区将跳出传统的“联系+展会+人海”招商形式，选用“链式+基金+商场”等立异招商形式。

工业基金也越来越成为园区招商的利器，更是方针企业最为关注的要素之一　　“工业链的上、下流企业对园区的要求不再仅仅停留在满足于办公设备物理空间、人力训练、法律咨询、商标申报等根底服务的供给，愈加需要生长中各个阶段所需要的租金入股、PE 退出等出资支撑。

”博时基金表明，在未来，园区运营需依托新技术、新工业、新手法发掘办理盈利，赋能物理空间，回归产品与服务，才干真实捉住战略窗口期，拥抱商场增量