惠誉：抵押贷款利率波动将导致2023年美国房地产行业进一步恶化是怎么回事

美国房地产市场向来受到投资者的关注。房价在经历了疫情2年的暴走模式后，开始缓和。2023年美国房产市场将会有哪些变化，一起来看看zillow的分析。

2023年美国房地产市场美国中西部市场将升温，更多的买家会在2023年考虑共同出资购房新的建筑将集中在出租单元，更多的房主会将房屋挂牌出租成为首次房东这些都是Zillow经济研究团队对2023年美国楼市做出的一系列新预测中的一部分。

中西部将成为2023年的中心在疫情期间，“阳光地带”(Sun Belt)对美国搬家者有着强大的吸引力，导致2022年住房市场大幅上升佛罗里达州房地产市场在2022年的年度升值排行榜上占据了主导地位，可以肯定的是，阳光之州的这种趋势将持续下去。

美国中西部大部分都会区的房价还没有飙升到极端水平在俄亥俄州、宾夕法尼亚州、堪萨斯州、纽约州北部、爱荷华州和伊利诺斯州的小城市，抵押贷款成本占收入的比例仍然在健康的、低于30%的水平内这些地区较低的租金和房价让人们更容易攒下首付。

此外，中西部地区房源库存与疫情前相比并没有出现巨大缺口，新挂牌房屋的降幅也小于全国平均水平，这是受买家需求更加持续的支撑与朋友和家人一起购买由于住房成本的上涨远远超出了以前的可承受能力标准，那些想要买房的人正在转向非传统的方式，开始考虑与朋友或非伴侣亲属一起买房的计划，对相当一部分人来说，可在经济上减少开支，这种情况将在2023年继续下去。

Zillow今年春天进行的一项调查发现，在最近成功买房的人中，18%的人是与配偶或伴侣以外的朋友或亲戚一起买房的，19%的潜在购房者打算在未来12个月内与朋友或亲戚一起买房对于这两组人来说，负担能力和抵押贷款资格是他们一起买房的首要原因，而这些挑战现在变得更加严峻。

一个典型美国家庭的抵押贷款支付比例从1月份占家庭收入中位数的27%上升到3月份的30%和10月份的37%——远远超过了住房成为财政负担的30%的门槛3.负担能力危机即使不能改善，也会稳定下来负担能力目前是购房者、卖家和租房者面临的最大挑战。

疫情导致美国价格暴涨，加上今年抵押贷款利率的快速上升，月抵押贷款成本已经翻了一番高抵押贷款利率不仅迫使购房者退居二线，而且由于房主们决定继续持有现有的房子和低利率，他们也在囤积新的库存租房者也不能幸免于这种疯狂。

租金的增长快于工资的增长，这使得存钱付首付变得更加困难过去五年，平均时薪增长了23%，但在经历了疫情时期的飙升后，租金同期上涨了37%负担能力将继续成为 2023 年房地产市场的驱动力，但很有可能会有所改善。

至少市场应该稳定下来，使家庭能够为未来几个月和几年的住房决策制定预算和计划Zillow预计，明年全国房价将保持相对平稳，在最难以承受的市场甚至会下跌对抵押贷款支付影响很大的抵押贷款利率最近出现了一些令人鼓舞的下行趋势，因为通胀和劳动力市场紧张状况显示出小幅缓解的迹象，足以导致一些人认为美联储可能会放松其激进的货币紧缩政策。

如果我们真的扭转了通货膨胀，这种情况应该会持续下去然而，抵押贷款利率的波动可能会持续到2023年初，对于那些认为自己有资格在今年夏天每月甚至每周进行相同抵押贷款变更的人来说，这是一个持续的挑战明年的租金增长也应该更接近历史标准。

年增长率已经从2月份17.1%的峰值快速下降到10月份的9.6%10月份，租金实际上出现了下降，这是两年来的第一次，是回归常规季节性模式的信号与此同时，建筑商正以创纪录的速度努力增加出租房产的供应4. 2023年首次房东数量激增

2020年和2021年创纪录的低抵押贷款利率刺激了对第二套房子的大量投资，特别是来自夫妻投资的第二套房产随着租金继续强劲增长，许多第二套房更有可能产生高于创纪录低利率固定抵押贷款的定期租金收入稳定收入的潜力、对2023年股市的悲观预期以及抵押贷款利率上升导致的购房者大幅减少，可能会增强持有这些投资性房地产的动力，特别是在中西部阳光地带等地区，那里的家庭构成和住房需求更强劲。

在接下来的一年里，租金的上涨速度应该会快于房价，许多人会选择出租自己的房产5. 新的建设力量将在租赁领域尽管 *** 明显在减少独栋建筑的施工许可和开工数量，但在疫情爆发后的建筑热潮中，目前在建的单元数量(较疫情前10月增长42%)将意味着，即使在需求下降的情况下，仍将继续向市场滚动交付。

预期中的新屋供应暂时过剩，正推动新屋建设价格下降，可能也会导致成屋市场价格下降否则，由于现有房主仍持有房屋，且抵押贷款利率处于纪录低位，成屋市场将继续处于低库存水平为了缓解建筑商已经完工的新住宅投资组合的膨胀，建筑商将鼓励以更低的价格，但对抵押贷款支付能力影响更大的买家提供购买积分，并降低新建筑买家的抵押贷款利率。

相比之下，多户型住宅的建筑商则乐观得多每月开工建设的多户公寓数量稳步增加，比大流行前的10月份增加了8%多户许可的上升也表明，尽管对经济衰退的担忧迫在眉睫，但市场对租赁公寓需求的信心依然强劲这种信心还将鼓励更多的租房建设，因为许多潜在的房主如果现在无法获得购房资格，将需要继续租房到晚年。